Zjawisko polegające na wykupowaniu dużych połaci gruntów ornych na Globalnym Południu przez wielkie przedsiębiorstwa oraz inwestorów i inwestorki od dawna postrzega się jako problem. W Niemczech również nasila się problem takiego zawłaszczania ziem, co powoduje wypieranie małych i średnich gospodarstw rolnych. Należy wytyczyć nowe kierunki działań, aby priorytet stanowiło dobro wspólne.
Od lat rynek ziemi w Niemczech charakteryzuje się podobną dynamiką, co rynek mieszkaniowy – ceny rosną, a zasoby koncentrują się w rękach coraz mniejszej liczby podmiotów. Oba te rynki się obecnie coraz bardziej zazębiają. Weźmy przykład sprzedaży Röderland – gospodarstwa rolnego we wschodnioniemieckim kraju związkowym Brandenburgia, na południe od Berlina. Rolnik chciał zapłacić 8 mln euro za około 2500 ha, ale jego oferta została przebita przez Quarterback Immobilien – dewelopera, który planuje na części tych gruntów instalację fotowoltaiczną. 40% udziałów w Quarterback Immobilien posiada Deutsche Wohnen, przedsiębiorstwo zarządzające nieruchomościami, które w 2021 r. połączyło się z międzynarodową korporacją z sektora nieruchomości Vonovia. Razem spółki te są właścicielami około 10% wszystkich wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych w Berlinie i ponad 550 000 mieszkań w całych Niemczech.
Kolejne podobieństwo między tymi dwoma rynkami to brak przejrzystości. Struktury własnościowe i korporacyjne zależności są rzadko rejestrowane przez organy władzy czy też w publicznych bazach danych. Ponadto transakcje zbycia udziałów są słabo uregulowane na obu rynkach – nabywcy korzystają z luk prawnych i unikają płacenia podatku od nabycia własności nieruchomości, który musieliby uiścić, gdyby kupowali nieruchomości, w tym ziemię, bezpośrednio.
Nabywanie ziemi przez inwestorów i inwestorki spoza branży rolniczej jest dużo powszechniejsze na wschodzie niż na zachodzie Niemiec. Inwestorzy tacy jak Munich Re (zakład ubezpieczeń), fundacja Lukas-Stiftung (współwłaściciel sieci handlowej Aldi) i fundacja Gustav-Zech-Stiftung (wchodząca w skład dużej grupy deweloperskiej) skupowały gospodarstwa rolne i dzierżawiły ziemię w całych Niemczech wschodnich przez ponad 15 lat. Różnica między rynkami ziemi na wschodzie i zachodzie Niemiec wynika z odmiennych struktur, które wykształciły się z czasem w obu tych regionach. W ramach polityki kolektywizacji w byłej Niemieckiej Republice Demokratycznej (NRD) prywatne gospodarstwa rolne były łączone – często przymusowo – w wielkie spółdzielnie rolnicze. Po 1990 r. spółdzielnie te zasadniczo przekształcono w spółki prawa zachodnioniemieckiego, na przykład spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (GmbH), spółdzielnie rejestrowane (eG) i spółki akcyjne (AG). Spółki te kontrolują obecnie około 50% gruntów rolnych w Niemczech wschodnich. Ze względu na te uwarunkowania historyczne gospodarstwa rolne na wschodzie są zazwyczaj dużo większe niż na zachodzie, a im większe gospodarstwo, tym atrakcyjniejsze jest ono dla inwestorów i inwestorek oraz rolnictwa przemysłowego. Małym i średnim gospodarstwom nie starcza z kolei pieniędzy, aby kupować duże połacie ziemi.
Od 1962 r. ustawa o obrocie nieruchomościami przewiduje prawo pierwokupu dla dzierżawców i dzierżawczyń gruntów rolnych. Idea ta opiera się na założeniu, że ziemia rolna powinna należeć do tych, którzy ją uprawiają, i powinno się ją rozdysponować pomiędzy tak wiele osób, jak to tylko możliwe. W tamtym czasie w ogóle nie brano pod uwagę, że właścicielem gospodarstwa może być osoba prawna, a nie fizyczna. Dzisiaj przeprowadza się często transakcje, w ramach których przedsiębiorstwa nabywają udziały w spółce będącej właścicielem ziemi, dzięki czemu uzyskują do niej dostęp. Ponieważ ziemia została jednak w związku z tym nabyta w sposób pośredni, można obejść przepisy dotyczące prawa do pierwokupu przysługującego gospodarstwom i wymogu notyfikacji. Gdyby zmienić odnośne przepisy, można by zlikwidować te luki prawne – po pierwsze poprzez rejestrowanie transakcji dotyczących zbycia udziałów, a po drugie poprzez ich uregulowanie. Istnieje szansa, że zahamowałoby to wzrost cen ziemi. Kilka wschodnioniemieckich krajów związkowych pracuje obecnie nad takimi przepisami. Większą przejrzystość oraz lepsze uregulowanie inwestycji i cen ziemi można by także uzyskać na szczeblu Unii Europejskiej (UE) poprzez ogólnoeuropejski monitoring gruntów i unijną dyrektywę w sprawie ziemi. Oba projekty są jednak na razie w fazie początkowej.
Kolejne narzędzie, które mogłoby pomóc zapewnić dostęp do ziemi większej liczbie rolników i rolniczek, to pomysł progresywnego podatku od nabycia własności gruntów. Oznaczałoby, że mniejsze podmioty nie płacą podatku od nabycia własności gruntów lub płacą go w niższej wysokości w porównaniu z tymi, które posiadają już duże portfele nieruchomości.
Organizacje pożytku publicznego takie jak Kulturland-Genossenschaft i Ackersyndikat – stowarzyszenia, które kupują i wydzierżawiają ziemię – chcą zapewnić dostęp do ziemi mniejszym gospodarstwom pomimo wysokich cen. Skupują ziemię w ścisłej współpracy z rolnikami i rolniczkami, a następnie udostępniają im ją za najniższy możliwy czynsz dzierżawny. Te i inne podobne inicjatywy mogą utorować drogę do ponownego przemyślenia sposobu alokacji ziemi, aby mogła ona służyć dobru wspólnemu. Ziemia – podobnie jak woda – jest w końcu podstawą egzystencji ludzi na całym świecie i jako taka powinna być chroniona i współdzielona. AbL, stowarzyszenie rolników i rolniczek konwencjonalnych i ekologicznych, prowadzących małe i średnie gospodarstwa, opracowało katalog kryteriów, które mogą pomóc zapobiec temu, by ziemia stała się po prostu towarem skoncentrowanym w rękach małego grona dużych inwestorów i inwestorek. Wśród tych kryteriów znalazł się między innymi warunek, że decydującym czynnikiem przy sprzedaży gruntów rolnych nie powinna być najwyższa cena, lecz rodzaj planowanych na niej upraw. Faworyzowałoby to gospodarstwa, które chcą dbać o glebę, promować bioróżnorodność i chronić klimat.
Ten artytuł pojawił się pierwotnie na stronie: eu.boell.org